《湘乡市人民政府关于公布实施城镇基准地价更新及完善成果的通知》的政策解读
《湘乡市人民政府关于公布实施城镇基准地价更新及完善成果的通知》（以下简称“《通知》”），发布实施了湘乡市新一轮基准地价成果，现将《通知》有关情况解读如下：
基准地价是公示地价的核心组成部分，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》33条规定，“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）、《国土资源部办公厅关于实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）等相关文件和规范明确要求：基准地价每隔3年应全面更新一次。以及根据《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）和《转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（湘国土资办发〔2017〕163号）的文件要求，新发布的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价。2018年6月，湖南省自然资源厅下发了《关于限期完成城镇基准地价更新工作的通知》（湘国土资办发〔2018〕115号），明确提出对于我省已超过3年未启动更新工作的地方，要立即制定工作方案、履行听证程序并报送成果。
湘乡市现行基准地价成果于2015年组织更新，估价期日为2015年11月30日，距今已有3年多时间，且未包含公共服务项目用地基准地价。同时3年间，湘乡市经济高速稳定增长，国民生产总值由2015年的328.58亿元，增长到2018年的443.17亿元，增幅达34.87%，城镇居民人均可支配收入由2015年的27790元增长到2018年的35085元，增幅达26.25%。长途汽车站、红仑大道、东山片区等一系列城镇基础设施的建设使得城镇规模的扩大，城市的区位、品位得到了进一步提升。原有基准地价无论从地价水平还是级别范围划分方面均显现出局限性。为了保持成果的现势性，满足土地管理的需要，现行基准地价成果亟需予以更新。
本轮基准地价更新的主要目的与意义体现在：头部、了解湘乡市土地市场发育的情况，掌握湘乡市土地供应、土地交易和房地产开发中土地价格的形成机理和变化趋势；第二、建立全面的基准地价体系，使土地估价结果符合湘乡市实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现势性和科学性；第三、实现对湘乡市基准地价的全面了解和科学调控，使全市地价处于合理水平，以促进地产市场的有序发展，为国家加强土地资产和土地市场管理以及社会各界了解土地市场信息提供依据；第四、提高政府驾驭土地市场的能力，为征收土地税费，制定土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，促进全市社会经济持续健康快速发展。
（1）《中华人民共和国土地管理法》
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》
（3）《国土资源部办公厅关于实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）
（4）《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）
（5）《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）
（6）《转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（湘国土资办发〔2017〕163号）
（7）《关于限期完成城镇基准地价更新工作的通知》（湘国土资办发〔2018〕115号）
（1）《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）
2018年7月通过公开招投标程序确定技术承担单位，经过收集基础资料和外业调查开展实地调查样本，内业资料处理与测算形成初步成果。2018年9-12月先后多次召开相关业务部门会议讨论相关成果，进行多轮次修改完善。2019年1月2日将初步成果正式发函征求部门意见并于2019年1月4日完成听证程序。2019年7月2日省自然资源厅组织专家对成果进行验收，并于2019年8月9日同意公布实施湘乡市2019年度城镇基准地价更新成果。
湘乡市城镇基准地价更新是在城镇土地利用现状调查、城镇总体规划的基础上，结合社会、经济条件及城镇地价变化资料，对城镇土地进行分等、定级、估价和更新宗地地价修正体系。主要内容有：
城区土地定级估价范围包括湘乡市望春门、新湘路、昆仑桥和东山四个街道以及东郊乡土地利用总体规划中可作为城镇建设用地的土地，总面积为59.43平方公里。本次基准地价成果对城区商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地划定了4个级别。在此基础上，分别更新商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地的级别基准地价。其中，商服用地蕞高地面价3750元/平方，蕞低615元/平方；住宅用地蕞高地面价2095元/平方，蕞低500元/平方；工矿仓储用地蕞高地面价650元/平方，蕞低365元/平方；公共管理与公共服务I用地蕞高地面价1140元/平方，蕞低400元/平方；公共管理与公共服务Ⅱ用地蕞高地面价700元/平方，蕞低385元/平方。具体结果详见《通知》。
本轮乡镇基准地价更新范围为湘乡市所辖除东郊乡以外的17个乡镇（棋梓镇、壶天镇、潭市镇、月山镇、虞唐镇、白田镇、金石镇、毛田镇、泉塘镇、山枣镇、栗山镇、龙洞镇、梅桥镇、翻江镇、中沙镇、育塅乡和金薮乡）土地利用总体规划所确定的城镇建设用地。根据乡镇土地质量综合差异情况划定4个土地等别，采用“以等控级、以级控价”的方式，进行级别划分和基准地价测算。具体结果详见《通知》。
水府示范区规划区范围内的商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地划定2个土地级别，更新各用地类型的级别基准地价。具体结果详见《通知》。
根据各不同区域的实际情况，分别建立城区、乡镇和示范区的商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地宗地地价修正体系。
1. 强化市政府对土地市场的宏观调控，促进土地资源合理配置。基准地价作为城镇地价体系的重要组成部分，是指导土地利用、宏观调控的重要手段。有利于为政府制定管理措施和投资决策提供依据，为国家加强土地市场管理、实现土地资源合理配置，使有限的城市土地发挥蕞大的经济和社会效益创造条件。
2. 有利于活跃湘乡市土地市场，指导土地交易。利用基准地价评估土地使用权出让、转让、出租、抵押、企业改制重组以及旧城改造拆迁等诸多方面经济活动中的土地价格，有利于保护土地所有者、使用者的合法权益，调节国家、集体、个人三者之间的利益分配关系，保证这些经济活动的健康有序进行。
3. 为公平合理地收取土地税费提供依据。基准地价既可为政府征收土地使用税提供主要依据，也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。征收土地增值税、城镇土地使用税和契税都离不开土地等级和基准地价。
本基准地价成果自湘乡市人民政府公布之日起执行，原《湘乡市人民政府关于公布湘乡市城镇基准地价更新成果的通知》（湘乡政发〔2017〕8号）同时废止。
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