湘潭人文复合型高端住区楼盘评测城发·潭州壹号院
湘潭市雨湖区城正街街道观湘门路58号
亮点一：兼顾文脉传承与城市更新的使命
项目在历史与人文之间创造出了新的“老城区”记忆点，一线临江、带地标建筑，属于人文复合型高端住区；
老城区集人文、景观、商业、交通、教育于一体，配套基本是实景呈现，入住即享，另有城市迭代的利好辐射；亮点三：舒适度高的通透高层
一期内景高层组团，高低建筑围合而成，超宽楼间距，板式布局，容积仅2.58，基本是户户皆景的通透户型
适合人群：建面约109平三房，总价72万起，另有叠墅和超高层规划，适合有当地历史人文情怀的刚需及改善群体
自驾：项目位于沿江路与观湘门路交汇处，建设北路/韶山西路等多条城市主干道临近，约1公里可上湘潭三大桥，快速打通河东河西的距离，也可以从沿江路一路北上直达长沙，实现长株潭城际快速互通。
其周边道路日常通达度较高，自驾出行方便，但早晚高峰期上下桥路段会出现拥堵的情况，需提早规划出行路线。
公交：项目周边公交线趟公交停靠。途经有21路、45路、 105路、 19路、 21路、 24路、 25路、 47路、 48路、 56路、 66路、115路 旅游2号专线 、长株潭城际公交CZT104路、综保区河东专线等多趟公交途经，无论是市内还是长株潭城际之间绿色出行均便捷。
地铁：项目直线公里，同时该站为长株潭城际铁路上的起始站，铁路路网辐射范围较广。
点评：综合来看，项目周边路网发达，城市区域与城际之间通达度较高，无论是自驾还是绿色出行均便捷。
周边教育：项目自带幼儿园，周边老牌优质教育资源汇聚。3公里范围内覆盖有曙光学校（419米）、逸夫小学（781米）、第四中学（1.0公里）、第十六中学（1.4公里）、雨湖路和平小学（1.7公里）、湘潭一中（2.3公里）等中小学，按就近派分，基本步行可到。
周边医疗：项目距离城正街社区医院约331米，林敏中医医院805米，步行可到，基本可解决日常发热及跌打扭伤等小问题。除此，距离综合型三甲医院湘潭市中心医院1.5公里，第二人民医院2.8公里，就近可为健康生活保驾护航。
周边商业：项目自带商业与地标性建筑，其商业与南楼文化广场/城正街历史文化街区所融合，将引入人文书店/精品咖啡/名宿酒店/综合商超等配置。
而周边小型商超汇聚，就近的大型商业为步步高新天地商业中心，约3.1公里。目前该商场已部分开业，集潮玩、亲子、美食、购物、时尚于一体。
周边公园：项目临江组团下楼即是沿江风光带，景色优美，是饭后散步的好地方。另外，距离雨湖公园1.5公里，木鱼湖公园1.9公里，万楼风景区约2.2公里，周末休闲多选择。
点评：项目周边教育、医疗、学校等配套基本成熟，1公里范围内基本都覆盖，且自带商业、旅游等配套，能为城区的焕新赋能，居住便利。
项目规划：城发·潭州壹号院为城发集团于湘潭老城区打造的“人文复合型高端住区”，以国企品质为背书，预将城区7处文物、本地历史建筑与现代住区有机串连成一个整体，承载着旧城焕新的历史使命，标志性极强。
从规划上来看，项目总用地面积约12.88万方，建面达51万方，整体分南北两个区域，三期，四组团开发，囊括叠墅、高层、超高层、人文书店、民宿酒店、文旅街区等多种业态，住区仅规划2454户，人车分流设置，车位配比达1.12，商住分而不离，舒适性较强。
目前项目主推1期内景组团，该组团以2栋小高层及3栋33层高层围合式而成、高低交错布局，楼间距达40米以上，户户有景。
社区特色：景观上，项目采用共融共生的特有方式打造。在保留有28棵古树原址的基础上融合有“江、园、坊、院”等多重意境，另外，该组团还内留有已开凿600多年的福井三义井，又名义井坊组团，综合容积达2.58，绿化约33.16%。功能上，社区内还配有儿童分龄段益智园/架空层主题泛会所/夜航有氧跑道等多维度的邻里交互社群场所，有效的延展了生活内容。
点评：项目属于老城区的地标性商住综合体，区位优越明显，加之老城文化与韵味的独特呈现，社区整体环境宜居地密，同时也因项目场地限制条件较多，少量楼栋低矮层存在日照光线不足的情况。
项目1期33层高层主打-173㎡四个户型，2梯3户、2梯4户均有，板式布局，整体通透性及采光较好。
建筑面积约127m²主力户型，三室两厅两卫，位于A3栋中间户位置，阳台、结构板赠送面积合计约17m²，活动空间与各卧室空间较为富足。
从动线来看，入户玄关紧连厨房，与餐厅贴近。从结构上看，厨房远离卧室空间的同时，与日常生活起居空间也保持一定距离，能有效地减少烹调所带来的油烟及噪音影响。且餐客厅一体，直通6.8米景观阳台，南向面宽约10米，活动空间通透性较高；
静线两边排布，巧妙的将过道空间融入餐客厅之中，蕞小卧室约9m²另有约4.8m²结构板的延伸，可改造成灵动空间。主卧套房设计，拥有独立卫浴间、衣帽间，功能齐全，私密性较强。
点评：整体来看，其格局方正且动线集中，卧室两边排布的仿双套房设计，有一定的改造空间，可满足三口之家的周期*********需求。但该户型位于临电梯口，无法做到南北全通透。
项目高层主推109-173㎡户型，刚需及改善均囊括，毛坯交付，均价6600-7300元/㎡。
对标周边新房：同区在售新盘天元·观湘云顶164-170㎡高层，均价8600元/㎡；湖南建工万楼湘玺109-158㎡高层，均价5800-6500元/㎡；长房·万楼公馆101-141㎡高层，参考均价6600元/㎡。项目高层价格和周边在售新房基本持平，大面积平层略低于同期产品，以其品质和产品特色来区分客群。
对标二手房：1月雨湖区二手房整体挂牌均价约5425元/㎡，多为绿化较少的高层住区。其中，旺城天誉挂牌均价约6282.0元/㎡，九华天元广场均价6356.0元/㎡。
点评：高层6600-7300元/㎡的均价基本和周边临江项目价格持平，价位优势不明显，但项目处于城区迭代更新的焦点位置，社区建设中保留历史烙印,具有人文艺术住区的特质，未来溢价空间较大。
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