110亩土地=5亿元？湘潭这项工作跑出加速度
巧施土地“炼金术” 激活发展新动能
——湘潭低效用地再开发跑出加速度
湘潭经开区企业京顺达给出的答案是“5亿元”。
5亿元，怎么来的？京顺达公司相关负责人马俊飞道出了原委：2013年，京顺达公司响应湘潭吉利汽车产能扩大需求，在湘潭经开区购入150亩工业用地用于仓储场地建设，并于当年9月投入使用。2016年，根据政策形势变化，吉利汽车退出仓储基地，京顺达方面随即暂停了后续110亩土地的开发建设。
2023年，湘潭成功入选全国低效用地再开发试点城市。彼时，湘潭市自然资源和规划局联合湘潭经开区，利用试点政策“筑巢引凤”，将京顺达110亩低效空闲用地盘活建设高标准厂房，用于承接中小微企业“三改一扩”（技术改造、数字化改造、减排减污绿色低碳化改造、扩产增效），项目全部投产后预计实现年产值5亿元。
同样一块地，换了“打开方式”，画风截然不同。这种发展逻辑的嬗变，正在湘潭不断上演。
为在有限的土地上，实现更高水平的利用、更高质量的发展，切实解决存量建设用地布局散乱、利用粗放、低效闲置等问题，作为全国43个试点城市之一，湘潭积极探索有效盘活低效用地新模式，推动低效用地再开发，促进地方经济社会高质量发展。
“通过前期详细的调查摸底，我们将聚焦低效产业（工矿仓储）用地再开发作为突破口，以产兴城、以城聚产，目前已取得初步成果。”7月21日，湘潭市自然资源和规划局相关负责人告诉我们。
从某种程度上来说，土地指标就是“发展权”。对致力于以产业强市的湘潭而言，过去布局散乱、利用粗放、产出率低的低效产业（工矿仓储）建设用地，越来越掣肘着高质量发展。
面对有限的发展空间，如何提高土地利用效率，考验着地方政府的智慧。
2023年9月，湘潭入选全国低效用地再开发试点城市，获得与“北上广深”等发达城市同等的先行先试权限。
肩负国家级试点任务，湘潭人既兴奋又紧张。一方面，推进低效用地再开发，可以引导新项目优先使用存量土地，避免占用优质耕地，落实最严格的耕地保护制度；另一方面，还能提高存量建设用地资源配置效率，实现土地节约集约利用。
要推进低效用地再开发，首先要搞清楚什么情况算低效用地，究竟有多少地是低效用地。湘潭市自然资源和规划事务中心负责人介绍，低效用地的空间不同，其判别标准也不一样。由于没有现成模式可以照搬，需要自己“摸着石头过河”。他们通过前期摸排，将低效用地分成不同类型，并针对盘活利用提出不同的思路。
“低效用地再开发试点工作开展以来，我们积极对接自然资源部相关司局、省自然资源厅，充分借鉴广州、杭州、合肥等城市的经验做法，集思广益，几易其稿，最终结合定性与定量、刚性与弹性、科学性与可操作性，制定出全维度、全流程的低效用地评价与认定标准。”湘潭市自然资源和规划事务中心负责人介绍。
由此，湘潭首次摸清低效用地“家底”。针对低效用地现状，湘潭陆续出台一系列举措——制定《湘潭市低效用地再开发试点工作实施方案》，出台《湘潭市优化土地要素保障助推产业升级的若干措施》《湘潭市加强土地利用推进现代化城市建设的若干措施》《湘潭市低效用地评价与认定标准》（试行），建立要素齐全、覆盖面广、操作简单、服务便捷的“土地超市”平台，并开展配套的土地规划审批流程再造和规则制定，初步构建“1+2+N”低效用地再开发制度体系。
“我们不急着铺开摊子，而是先把基础打牢，拿出一个经得起现实检验的总体方案。”湘潭市自然资源和规划事务中心负责人说：“试点有效提升了湘潭的规划思维，让我们能更深入探索以政策创新为支撑，向低效用地要资源，化解用地之困。”
低效用地再开发，关键在于“再开发”。湘潭市自然资源和规划事务中心负责人告诉我们，前期调查摸底情况显示，我市低效产业（工矿仓储）用地情况相对清晰，前期准备较为充分，大部分制定实施方案即可实施，而低效城镇生活用地、低效村庄用地、其他低效用地情况相对复杂。因此，在试点推进中，湘潭按照问题导向和“以需定供”原则，采取“三步走”战略——
首先，以全市各产业园区为实施主体，重点推进低效产业（工矿仓储）用地再开发；基本具备条件的低效城镇生活用地、低效村庄用地、其他低效用地同步实施，不具备条件的先期开展规划策划后再安排实施；全域土地综合整治项目和历史遗留用地问题处置项目，分年度按比例同步实施。
作为我市首个国家级园区，湘潭经开区率先在这场试点改革中破局。
湘潭经开区相关负责人介绍，为有效盘活园区低效用地，激活企业转型升级动力，实现产业可持续发展，园区以湘潭低效用地再开发国家试点为契机，打开政策优惠包，在激励放活的同时树立“防火墙”，探索了低效用地盘活新模式。
“吉利LCV项目”就是一个典型。湘潭市自然资源和规划局经开分局负责人介绍，吉利LCV项目占地500.37亩，总建筑面积194412平方米。项目2022年8月4日签约，3个月后即开工，首台车于2023年12月21日下线，刷新湘潭重大项目从土地要素保障到建成投产的最快速度，成为行业标杆。
“吉利LCV项目用地需求大、项目落地急、投产节奏快、前期成本高，为保障项目用地需求，我们根据产业规划，科学选址，采取新增用地报批与盘活存量土地相结合的模式，以最高效率、最低成本完成了用地要素保障。”经开分局负责人告诉我们，吉利LCV项目选址南侧244.4亩土地，系原湘潭通瑞汽车工业有限公司用地。因企业自身原因，项目2019年动工建设两栋厂房后，未按合同约定建成投产，地块一直处于低效空闲状态。
考虑到吉利LCV项目，与湘潭通瑞汽车产业类型高度契合，园区决定实行“腾笼换鸟”。经多轮协商谈判，最终成功收回244.4亩项目用地和建筑物。
“吉利LCV项目，开创的‘增存并举、双轨运行’节约集约用地新模式，对受发展空间、资金和时间成本限制，需快速保障落地的重大项目提供了参考范本。”湘潭市自然资源和规划局相关负责人透露，经测算，该项目盘活244.4亩闲置土地和6.75万平方米闲置厂房，盘活存量土地成本较新增建设用地成本节省26.6万元/亩，节省财政资金6490万元。
吉利LCV项目通过“增存整合供地”方式
盘活244亩闲置土地和6.75万平方米闲置厂房
“今年湘潭启动37个低效产业（工矿仓储）用地再开发项目，总面积131.93公顷，其中园区三年行动计划处置项目33个，计划在今年全部完成再开发。”湘潭市自然资源和规划事务中心负责人说，随着园区“低效用地”一块块“松绑”“盘活”，“吃得少、产蛋多、飞得远”的“凤凰”纷至沓来，“腾笼换鸟”不仅为园区换出了发展新风貌，也为促进园区亩均效益提升作出了贡献。
低效用地再开发工作涉及面广、盘活利用周期长，既涉及多个部门协调配合，还要兼顾各方利益，调动各方面积极性。
湘潭市委市政府目标明确、态度坚决：以各种政策试点为契机，创新机制和方法，全力确保低效用地数量降下去，集约用地数量提上来，将有限的土地资源真正用到经济效益、社会效益、生态效益等综合效益最好的地方。
经过前期实践，湘潭从创新标准、摸清底数、编制规划、制定政策，到报批实施、监督考核，交出了一份较为满意的答卷，在多个领域取得阶段性成果，在多个环节取得突破性进展。
坚持节约优先，实施全面节约战略，是中央审时度势提出的战略考量，并已成为全社会的共同意愿和主动选择。当下，湘潭低效用地再开发试点工作已进入推进实施阶段。如何融合传统与创新，走出一条多方共赢的发展之路，既是湘潭必须扛起的责任、必须落实的任务，也是必须答好的考题。
“我们通过规划统筹、政府主导，清单管理、一地一策，典型引领、配套制度等举措，高效推进湘潭低效用地再开发试点工作，促进了土地要素从增量依赖向存量挖潜转变。”湘潭市自然资源和规划局相关负责人表示，将充分发挥国家低效用地再开发试点城市优势，结合各方需求，采取有力措施，优化低效用地再开发政策机制体系，大胆创新土地供应模式和用地方式，保障培育和发展新质生产力的用地需求，赋予土地更高的价值属性，激发更多经营主体的积极性，实现土地利用格局更科学、城市内部用地结构更优化，助力湘潭经济社会高质量发展。
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