《湘乡市人民政府关于公布实施集体建设用地基准地价成果的通知》的政策解读
《湘乡市人民政府关于公布实施集体建设用地基准地价的通知》（以下简称“《通知》”），发布实施了湘乡市首轮集体建设用地基准地价成果，现将《通知》有关情况解读如下：
集体建设用地基准地价是管理政策的具体要求。基准地价作为我国法定的公示地价，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定，应当定期确定并公布。农村集体建设用地基准地价是我国地价体系的重要组成部分，但发育不完善，目前尚处于探索与体系构建阶段。2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过《中华人民共和国土地管理法》（主席令第32号），“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押”，头部次从法律层面明确了集体经营性建设用地可以入市；《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发[2017]27号）文件要求，在有条件有市场需求的地方，省（区、市）国土资源主管部门应抓紧研究部署开展集体土地基准地价制订工作；同时，《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发[2019]36号）及《湖南省自然资源厅关于转发自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知的通知》文件也要求“全面开展集体建设用地和农用地基准地价制订”。
集体建设用地基准地价同时也是湘乡市地价管理工作的客观需求。湘乡市集体建设用地的流转现象已客观存在，部分农民也有流转意愿，但是缺乏有效的产权保障，集体建设用用地及地上房屋在私下交易过程中，存在很大的障碍与风险，此外，由于未构建农村集体建设用地基准地价体系，流转过程中缺少理论依据与价格参考，与此同时这些流转都是在自发无序的状态下进行，缺乏合理的规范，违法用地现象时有发生，容易滋生土地纠纷及矛盾冲突，影响农村的社会稳定与城镇化的健康发展，因此必须进一步深化农村土地使用制度改革，探索有偿使用集体建设用地机制，构建城乡统一土地市场地价体系，农村集体建设用地基准地价的评估工作势在必行。
在市场经济条件下，除法律和行政手段外，使用价格这一经济手段管理土地市场也是一种行之有效的方法。目前，国有建设用地价格体系已相当成熟，而农民集体所有建设用地还处于初级阶段，利用价格和税收手段，政府管理部门可以调节农民集体所有建设用地的供应量，对农民集体所有建设用地流转市场进行有效干预，从而促进农民集体所有建设用地流转市场健康发育，形成城乡统一土地市场体系。本轮集体建设用地基准地价制订的主要目的与意义体现在：头部、为建立统一的建设用地市场奠定基础；第二、为实现集体建设用地流转提供价格参考；第三、保障农民集体经济组织和农民个体经济利益不受损害；第四、有利于宏观调控集体土地市场，指导地产交易。
（1）《中华人民共和国宪法》（2018年修正）
（2）《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）
（3）《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正，中华人民共和国主席令第32号）
（4）《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正，中华人民共和国主席令第32号）
（5）《中华人民共和国资产评估法》
（6）《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》（2014年中央1号文件）
（7）中共中央、国务院《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》（2016年中央1号文件）
（8）《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规[2016]20号）
（9）《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）
（10）《湖南省国土资源厅关于全力服务促进乡村振兴的若干意见》（湘国土资发〔2018〕21号）
（11）《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）
（12）《关于转发自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知的通知》（湘自然资办发[2019]77号）
（1）《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）
（4）《湖南省集体建设用地定级与基准地价评估技术规范》（DB43/T 1694-2019）
（5）《农村集体土地价格评估技术指引》
2018年7月通过公开招投标程序确定技术承担单位，经过收集基础资料和外业调查开展实地调查样本，内业资料处理与测算形成初步成果。2018年9-12月先后多次召开相关业务部门会议讨论相关成果，进行多轮次修改完善。2019年1月2日将初步成果正式发函征求部门意见并于2019年1月4日完成听证程序。2019年11月27日省自然资源厅在长沙组织专家对成果进行验收，并于2020年4月10日同意公布实施湘乡市集体建设用地基准地价评估成果。
湘乡市集体建设用地基准地价评估的主要内容是对符合湘乡市土地利用总体规划的集体建设用地区域进行土地综合定级，划分不同级别范围；制定商业、住宅、工矿仓储等不同用途的基准地价；蕞后，建立宗地地价修正体系。具体如下：
湘乡市处于南方低山丘陵区，集体建设用地零星分布，空间连续性差，与农用地交错分布，根据实际情况，本次定级范围为湘乡市整个辖区土地面积扣除所有国有土地和处于城镇基准地价范围内的集体土地，评估范围面积为1784.68平方公里，评估范围内集体建设用地总面积186.21平方公里，涉及泉塘镇、龙洞镇、金石镇、白田镇、金薮乡、虞塘镇、中沙镇、栗山镇、山枣镇、梅桥镇、翻江镇、壶天镇、毛田镇、梓棋镇、育塅乡、月山镇、潭市镇、东郊乡18个乡镇及东山街道、昆仑桥街道的城南村。此次评估对象是评估范围内的所有农村集体建设用地。具体定级结果详见《通知》。
本次基准地价成果在定级成果的基础上，分别对商服用地、住宅用地、工矿仓储用地的级别基准地价进行了评估。其中，商服用地蕞高地面价360元/平方，蕞低240元/平方；住宅用地蕞高地面价290元/平方，蕞低220元/平方；工矿仓储用地蕞高地面价225元/平方，蕞低190元/平方。具体土地估价结果详见《通知》。
根据各不同区域的实际情况，分别建立商服用地、住宅用地、工矿仓储用地宗地地价修正体系。
1. 强化市政府对土地市场的宏观调控，促进土地资源合理配置。基准地价作为城乡地价体系的重要组成部分，是指导土地利用、宏观调控的重要手段，有利于为政府制定集体建设用地管理措施提供依据，为国家加强城乡土地市场管理、实现土地资源合理配置创造条件。
2. 为集体建设用地流转提供价值参考。目前湘乡市农村集体土地与城镇国有土地相比，暂时还不能做到“同地、同权、同价”，但从长远看，集体建设用地由于取得成本较低于国有，位置选择余地大，部分集体土地因靠近优越的旅游资源，其区位条件也是比较优越，因此集体经营性建设用地有较大的市场需求，且集体经营性建设用地的入市也将对国有土地市场带来较大的冲击。针对这个问题急需政府制定集体建设用地基准地价，在此基础上统筹考虑集体建设用地价格水平，以便更好地指导和规范集体经营性建设用地入市流转，为集体商服用地和集体工业用地出让、出租提供参考基础。
3. 为宅基地制度改革提供依据及参考
针对农村地区普遍存在的“一户多宅”、“闲置宅基地”、“超标准占用”等历史遗留问题，各地探索盘活利用闲置宅基地和农房、增加农民财产性收入的办法，然而无论是有偿使用制度、有偿退出机制、鼓励宅基地流转或征收宅基地使用税，都涉及到对宅基地使用权价值的评估，此次集体建设用地基准地价体系的建立，将为宅基地制度改革提供依据和参考。
本基准地价成果自湘乡市人民政府公布之日起执行。
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