湘潭县人民政府办公室关于印发《湘潭县工业用地先租后让暂行办法》的通知
各乡镇人民政府，县直机关各单位，天易经开区各局室：
《湘潭县工业用地先租后让暂行办法》已经县人民政府同意，现予以印发，请认真遵照执行。
第一条为进一步完善工业用地市场化配置，加大工业项目有效投入，创新工业项目供地方式，提高工业用地利用效率，根据《中华人民共和国土地管理法》、《规范国有土地租赁若干意见》、《节约集约利用土地规定》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》《湖南省自然资源厅关于推进工业用地弹性供应有关问题的通知》等相关规定，制定本办法。
第二条工业用地先租后让是指通过公开招拍挂将国有建设用地使用权在一定期限内租赁给土地使用者，由土地使用者按租赁合同约定支付租金并进行开发、使用和经营，租赁期间或租赁到期时经评估达到约定土地使用条件的可申请办理土地出让手续的供地方式。
第三条湘潭县范围内工业用地适用本办法。
采取先租后让方式供应工业用地的，应当符合国家产业政策、土地供应政策和县域产业发展定位。
（一）入园基本条件。项目符合园区产业规划和布局，天易经开区范围内，投资强度不低于200万元/亩，用地面积30亩及以上，建成后年亩均税收不低于８万元/亩/年，建设周期：30亩以下的，交地后8个月建成，10个月投产；30亩至50亩以内交地后10个月建成，12个月投产；50亩至100亩内交地后12个月建成，18个月投产；100亩以上的，交地后18个月建成，21个月投产；县域其他园区，投资强度不低于国土资源部《关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》（国土资发〔2018〕24号）的规定，建成后年亩均税收不低于5万元/亩，建设周期：50亩以内的，交地后10个月建成，12个月投产，50亩至100亩内的，交地后12个月建成，18个月投产。
（二）租赁和出让年限。租赁期不得超过10年，一般为4年，采取“1+3”模式，即项目建设期为1年，正式运营期为3年。期满后转为出让供地模式，出让总年限不超过30年；出让年限申请超过30年的，由县科技工信局、天易经开区经济发展局牵头组织申请，报市人民政府批准。
（三）租金和出让金。土地租赁起始价10000元/亩/年，协议出让时，前期租金可列抵土地出让金。后期出让起始价，天易经开区范围内不低于35万元/亩，其中对天易经开区党工委认定的湘潭县优先发展的产业项目，可按25万元/亩确定出让起始价；县域其他园区不低于25万元/亩（采用弹性供地的，按《湖南省自然资源厅关于推进工业用地弹性供应有关问题的通知》规定的系数确定）。租赁期满后达到以下标准即可申请转为出让：
1．项目按约定用途、规模，达到投入产出、节能环保、促进就业等约束性指标，并全部竣工投产的；
租赁期满转出让的出让金按竞得地价总额扣除已缴纳租金（租金视作先期缴纳出让金）的差价收取。
第五条县自然资源局出台先租后让公开挂牌出让的操作流程，并发放租赁用地临时不动产权证。用地单位在签订《项目投资意向书》后，由县自然资源局依据双方达成的条件，组织地块公开先租后让挂牌，用地单位竞得后，先行签订《国有建设用地使用权租赁协议》并办理临时不动产权证，承租方凭不动产权证办理规划、建设、环保等审批手续。租赁到期后达到出让条件的，经县人民政府批准后签订国有土地使用权出让合同，直接换发不动产权证。
（一）项目入园审查。由招商主管部门牵头按本办法确定的标准和用地单位洽谈，达成入园意向协议，明确项目投资主体、产业类型、投资规模、租赁期限和到期后转为出让的条件。
（二）公开组织先租后让供地。项目通过入园审查后，县自然资源局编制国有土地使用权先租后让供地方案，报县人民政府批准后，编制先租后让招拍挂出让文件，发布出让公告，按规定组织实施先租后让地块公开挂牌。
（三）合同签订。承租人（受让人）凭成交确认书与县自然资源局（出租人）签订租赁合同，竞买保证金自动转为租金。出租人应按合同约定的期限和条件，向承租人（受让人）交付土地。承租人（受让人）应当按照工业用地先租后让合同约定的土地利用条件使用土地，不得擅自改变相关指标，在租赁期内承租人（受让人）不得将租赁土地转租、转让。
（四）续期管理。达到合同约定的建设、投资、税收等土地利用条件的租赁人，在租赁期满前3个月，由承租人向县自然资源局申请办理租赁转出让手续，经项目主管部门审核达到出让条件的，由县自然资源管理部门签订《国有建设用地使用权出让合同》。经审核未达到出让条件的，允许延长租赁期限1年进行整改。租赁期满未续租或整改期满，承租人仍未通过审核的，出租人有权解除合同，收回项目用地，地上建构筑物给予补偿，设备和生产资料自行处理。
第七条工业用地先租后让的供后管理
（一）日常监管。建立“先租后让”供地全周期的综合管理和考核机制。由县自然资源管理局牵头，商务局、财政局、住建局、科技工信局、天易经开区招商和商务局、天易经开区项目服务中心等部门配合，在项目入园、供地、用地、用地续期、用地收回的全周期里，制定包括土地利用涉及的经济、社会、生态等多种资源属性前后衔接的综合管理和考核机制。对开竣工时限、投入产出、节能环保、促进就业等约束性指标进行动态监管，并依据《项目投资意向书》和《国有建设用地使用权租赁合同》等适时作出对项目开竣工、投达产、租赁转出让达标评估。县自然资源局依据评估结果依法启动低效闲置用地认定、批准土地使用权续期和下达土地使用权收回的决定。
（二）退出管理。因承租方自身原因需终止项目投资建设或运营的，可申请解除土地租赁合同，经出租方同意后终止合同，收回建设用地使用权，返还剩余年期土地租赁价款，对地上建（构）筑物给予补偿，设备和生产资料自行处理。因不可抗力或政府原因导致土地使用者不能按合同约定期限开竣工或达到租赁土地转为出让土地条件的，可提前30日向出让（出租）方提出延期申请，经出让（出租）方同意后相关期限可以顺延，但顺延期限不得超过1年。
第八条湘潭天易经济开发区新入园项目原则上采用先租后让供地模式，湘潭县优先发展的产业项目可选择直接出让供地模式，供地出让起始价不得低于25万元/亩（毛地腾空）。“世界500强、中国500强、民营500强”企业、上市企业、行业十强和重大产业项目，采用“一事一议”的方式另行决定供地方式。
第九条工业用地先租后让必须严格执行国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》等规定，不得擅自调整租金和出让底价的标准或减免租金和出让价款。
第十条工业用地先租后让供地奖励措施
（一）产业扶持。对租用期间内项目交纳的税收，原则上不超过4年，按县级留存部分的100%以产业扶持资金方式给予奖励；出让后2年内，年纳税达到8万元/亩的，按县级留存部分的50%以产业扶持资金方式给予奖励。
（二）融资支持。县人民政府支持项目在租用期内利用己建厂房和设备融资办理租赁不动产权证，并根据建筑物和设备实际价值由政府融资担保公司优先提供融资担保。
（三）退出补偿标准。地上建筑物经验收合格，发放不动产权证后，采用固定标准给予补偿。钢结构厂房低于８米层高，按1200元/平方米，高于８米两层建筑面积计算，按700元/平方米；砖混和框架结构，层高不低于3米，按1000元/平方米；其它附属设施（包含围墙、绿化、道路、管网等），统一按已建建筑面积200元/平方米包干；水、电、燃气统一按30万元包干。除以上补偿外，不另行给予任何其它补偿。
（四）县人民政府出台的其他奖励扶持政策。
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