张忠杰所有的位于湘潭县谭家山镇集贸市场（建筑面积112平方米）房地产
受法院委托，我公司定于2012年月1日上午9时30分对下述房产进行公开拍卖：
一、本次标的：位于湘潭县谭家山镇集贸市场的一套商居房，建筑面积约112平方米，拍卖参考价：77916元，保证金5万元。
二、拍卖标的展示时间、地点：自公告之日起，在标的所在地现场展示。
三、拍卖地点:湘潭市建设北路20号三办公楼二楼会议室（原人大院内）
四、竞买登记手续办理：竞买人应在2012年12月28日（以款到账为准）16点前将竞买保证金缴至法院指定账户（户名：湘潭县人民法院执行款专户，账号03483，开户行：建行易俗河支行）,凭银行回单及有效证件办理竞买登记手续方可取得竞买资格，逾期不予办理。
2、标的有房产证和国土证，编号：潭房权证字第00022650号。
3、拍卖成交后，标的物过户、移交时所涉及的相关税、费由买受人自行承担。
估价项目名称：湖南省湘潭县人民法院委托的张忠杰所有的位于湘潭县谭家山镇集贸市场（建筑面积112平方米）房地产价格评估
估价方：湖南广联房地产土地评估有限公司
估价报告编号：广联房评字（201206）T137号
一、致委托方函……………………………………………………. 3
二、估价师声明……………………………………………………4
三、估价的假设和限制条件及其使用说明………………………5
四、房地产抵押估价结果报告…………………………………..6
五、附件………………………………………..11
承蒙委托，我公司对张忠杰所有的位于谭家山镇集贸市场（建筑面积112平方米）房地产（以下简称估价对象）进行了价格评估，估价时点为2012年6月6日，估价目的为司法处置提供参考依据而评估房地产市场价值。
本项评估在客观、公正、科学、独立原则基础上，采用科学的评估方法，遵循严谨的评估程序，经过周密的测算，结合估价目的和估价经验与对影响房地产价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点的市场价值为人民币大写壹拾贰万壹仟柒佰肆拾肆元整（￥121744元），详细的结果见评估结果一览表：
1、我在本估价报告中陈述的事实是线、本估价报告中的分析、意见和结论是我自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我公司已派估价人员在估价时点对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。评估人员对标的物的客观性、真实性承担责任，但对评估标的物的勘察，仅限于标的物的外观使用状况，除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑质量进行调查的责任及其它被遮盖、未暴露部分及难于接触到的部分进行检视的责任。
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7、本估价报告中确定的价格均具有时效性，是相应的估价时点的市场价格，本报告使用人在应用估价结论时，必须充分了解本报告的假设和限制条件，时间 和市场情况的变化将影响其评估价格的变动，因此，如果超过报告有效期使用相应的估价结论，或相关政策及市场供求关系发生较大变化时，其价格需作适当调整或重新评估。
8、本报告不能作为土地、房产权属或其他相关权益确认的依据。
9、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容导致可能的损失，本估价机构不承担责任。
1、本次估价结果系在报告书中所述估价目的、估价时点、价值定义、房地产区域因素和个别因素等条件下的价格，若上述条件发生变化，则房地产价格也将随之发生变化。
2、本报告书仅适用于为司法处置提供参考依据。若改变评估目的及使用条件，需向本所咨询后作必要修正甚至重新评估。
3、按有关规定本评估报告结果有效期自报告提交之日起一年内有效。随着时间推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应变化，评估结果也需相应调整。
4、委托估价方对所提供资料的真实性、完整性以及产生的后果负责。
5、本估价报告系采用公开市场价值标准评估，其结果反映的是标的物在估价时点的公允市场价值，本次评估未考虑抵押、租赁、查封等对标的物价值的影响。
6、委托方提供的土地使用权证未明确估价对象所占用的土地使用权性质，故我公司不能确定房地产交易过程中是否要补缴土地出让金，本次评估未考虑土地使用权性质不同对房地产价格的影响，也未扣除土地出让金。
7、未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分内容均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
机构名称：湖南广联房地产土地评估有限公司
住所：长沙市开福区芙蓉中路一段479号建鸿达现代城1306房
证书编号：建房估证字[2009]057号
估价对象位于湘潭县谭家山镇。谭家山镇位于湘潭县中南部， 距县城15公里，南与中路铺镇、西与射埠镇、北与梅林桥镇接壤，东与株洲县古岳峰、雷打石镇毗邻，总面积100.45平方公里。镇区辖28个村，2个社区，总人口51540人，其中农业人口36045人，耕地面积33947亩，山林79600亩。境内有丰富的煤炭、耐火泥、石灰石等地下资源。107国道穿境而过，长6.8公里，省道313途经4个村和集镇区，武广铁路经过镇内5个村7.3公里，交通十分便利。
估价对象系湘潭县谭家山镇集贸市场房地产，临市场内道路，所处区域位置一般，商业繁华度一般，基础设施较完备，公共配套设施较齐全，S313经过该区域，交通便捷度一般。
估价对象房屋所有权人为张忠杰，房屋所有权证号为潭房权证湘潭县字第00022650号，房屋坐落于谭家山镇集贸市场，房屋结构为混合，房屋总层数为2层，估价对象位于第1，2层，建筑面积为112.00平方米，规划用途为商住。
估价对象土地使用权人为张忠杰，座落于谭家山镇集镇，用途为居住，四至分别为东至苏尚清住宅共墙，南至滴水止，西至刘立新住宅共墙，北至滴水止，用地面积为48平方米，其中建筑占地为48平方米。
根据实勘，估价对象为商住用房，外墙面为水刷石，内墙面刷墙漆，水泥地面，入户卷帘门，内包木门，木窗等。至估价时点，估价对象维护状况一般，水电齐全。
为司法处置提供参考依据而评估房地产市场价值。
本次估价的房地产市场价值为估价对象在估价时点，满足上述全部假设限制条件下的市场价值，未考虑抵押、租赁、查封等对估价对象价值的影响。
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
4、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》；
5、《城市房屋权属登记管理办法》；
6、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件；
7、估价机构所掌握的房地产市场价格资料；
8、估价人员实地勘察及市场调查获得的资料。
本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学、合法原则的前提下，结合评估目的对估价对象房地产价格进行评估。具体依据如下原则：
房地产估价应当以估价对象的合法使用、合法交易、合法处置等为前提进行估价。
房地产估价要以房地产的蕞高蕞佳使用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得蕞大受益的使用方式的估价结果。
房地产价格同其它物品的价格一样，受供求关系的形象。若需求不变，供给增加，则价格下降；若供给不变，需求增加，则价格上升。由于房地产具有地理位置的固定性、地区性和个别性，这种供求状况主要是指当地同类房地产市场的供求状况。
同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。
估价实际上是求取某一时点的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产市场时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。
房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。
房地产估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法四种。市场比较法适合于同类房地产交易案例较多的房地产估价；收益法适合于有收益或有潜在收益的房地产；成本法适合于房地产交易市场不完善或无明显收益，不适合采用市场法、收益法和假设开发法进行评估的房地产；假设开发法适用于具有投资开发或开发潜力的房地产。
本次评估考虑到估价对象的特点和实际情况及委托方提供的相关资料，在实际查勘和调查的基础上，因估价对象为已建成的商住房地产，不适合用成本法及假设开发法评估；估价对象在同一供求圈的近期交易实例较少，不适合用市场比较法评估；但估价对象存在潜在收益且收益水平情况较明显，故本次估价采用收益法进行评估。
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。
本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点的市场价值为人民币大写壹拾贰万壹仟柒佰肆拾肆元整（￥121744元），详细的结果见评估结果一览表。
本估价报告应用的有效期为一年，自提交报告之日起。
3、相关资料及评估人员现场勘察照片；
5、评估机构资质等级证书复印件；
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